Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия

^ Доходный подход
Этот подход основан на расчете текущей цены будущих доходов от владения какой-нибудь собственностью. Базисным принципом, положенным в базу данного подхода является предположение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получать Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия доход от его коммерческой эксплуатации (к примеру, от сдачи в аренду).

Внедрение данного подхода может быть на базе инфы о доходах, связанных с эксплуатацией объектов оценки на каком-либо временном интервале.

Главные стандартные Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия процедуры оценки при реализации данного способа:

  1. Оценка потенциального валового дохода на базе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.

  2. Оценка утрат от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия арендных платежей на базе анализа рынка, нрава его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким макаром величина, вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

  3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/либо обычных издержек на данном рынке. В статьи издержек врубаются только отчисления, относящиеся конкретно к эксплуатации принадлежности, и не врубаются ипотечные Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из реального валового дохода и выходит величина незапятнанного операционного дохода.

  4. Пересчет незапятнанного операционного дохода в текущую цена объекта.

Есть два способа пересчета незапятнанного дохода Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия в текущую цена: способ прямой капитализации и анализ дисконтированного валютного потока.

Способ прямой капитализации переводит годичный доход в цена методом деления годичного дохода на соответственный коэффициент капитализации.

Способ анализа дисконтированного валютного потока основан на учете Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от реализации, дисконтируется в реальную цена. При всем этом норма дисконта, которая является в главном функцией риска Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

В данной работе при оценке рыночной цены объекта оценки Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия употреблялся способ дисконтирования валютных потоков.

Главные этапы процедуры оценки данного способа:

  1. Расчет обычного периода владения для оцениваемой недвижимости.

  2. Прогнозирование повторяющихся валютных потоков до конца периода владения.

  3. Расчет цены оцениваемого объекта на конец Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия периода владения (цена реверсии).

  4. Расчет соответственных норм дисконтирования для повторяющихся потоков дохода и реверсии.

  5. Расчет текущей цены повторяющихся потоков и реверсии методом дисконтирования их с применением соответственных норм дисконта.

  6. Расчет конечной цены методом суммирования всех Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия текущих стоимостей доходов.

Для реализации доходного подхода к оценке имущественного комплекса была использована техника построения дерева решений. При всем этом все расчеты осуществлялись в предположении лучшего и более действенного использования Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия объекта (избранный проект развития).

Дерево решений, как способ обоснования принятия решений, в особенности целенаправлено использовать при анализе комплексов поочередных решений, каждое из которых находится в зависимости от прошлых. К основным преимуществам Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия техники дерева решений относится то, что она позволяет в структурированном виде представлять и рассматривать будущие действия с целью выявления связей их последствий с нынешними решениями.6

В рамках данной работы построение дерева решений производилось Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия на базе варьирования последующих причин, участвующих в формировании цены объекта:

Схематичное изображение построения дерева решений приведено ниже.

Схема 3 "Дерево решений"

А

Б

В

Г

Д

Е

0%

-4%

0%

0%

0%

0%

1%

5%



3%

0%

5%

1%

0%



3%

3%




-5%

0%

1%

3%

-6%

0%

1%

3%

3%

-4%



-5%

-6%

5%

-4%

0%

1%

3%

-5%

0%

1%

3%

-6%

0%

1%

0%

3%

3%

0%

0%

5%

3%

0%

5%

0%

1%


Определение цены объекта Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия на базе построенного дерева решений производилось с учетом вероятностей воплощения сценариев. Совместная возможность реализации каждого сценария рассчитывалась как произведение вероятностей каждого предсказуемого действия. В итоге проведенных расчетов было получено последующее значение цены объекта Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия – 1 240 725 USD (бизнес парк – 628 230 USD, 100 – 348 155 USD, офисно-складской комплекс – 264 340 USD). Для обеспечения сопоставимости результатов из обозначенной величины следует отнять цена обременения права аренды земляного участка, т.к. данный фактор не учитывался при проведении Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия расчетов.

В связи с тем, что число рассматриваемых сценариев довольно велико (216 вариантов), подробный расчет цены объекта оценки на базе доходного подхода приведен в электрическом приложении к истинному отчету (файл dohod.xls).

Вывод Доходный подход - Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного предприятия: цена имущественного комплекса, определенная на базе доходного подхода составляет с учетом округления 1 143 400 USD.


    1. dohodi-byudzheta-ih-sostav-struktura-i-harakteristika.html
      dohodi-byudzhetov-v-a-slepov-zav-kafedroj-finansi-i-ceni-.html
      dohodi-federalnogo-byudzheta.html